矽谷瘋狂買房

英語聯想：
It is the rst state to ever reach a trillion-dollar economy in gross state product. At over 38 million people,“THIS STATE”is the most culturally diverse and the most populous in the country, and has been since 1962. In fact, one out of every eight United States residents lives in“THIS STATE”. 

猜對了嗎？“This state”就是號稱“The Golden State”的加州。 

加州因為天氣宜人，可以早上去surfing，中午play 18 holes of golf，然後晚上去night ski，再加上沒有hurricanes, tornadoes, and blizzards等天然災害，所以一直是全美國人口密集度數一數二高的州。其中矽谷又坐落在CA的北邊，眾多大家耳熟能詳的大公司像是Google, Yahoo, eBay, PayPal, LinkedIn, Facebook, Netix 等等通通都有總部在這邊。也就因為天氣好，就業機會多，一直以來是很多華人居住的地方。因此，房價一直居高不下，而往往造成一屋難求的搶房盛況。以今年2013年的矽谷來說，在好區的single family house動輒有50~100個offer，而且通常結標的價錢都比賣家asking price多了$150,000~$300,000以上。

美國的房子主要分成以下幾種：
single-family home 獨門獨戶有庭院的住家
multi-family dwellings 類似台灣的雙拼或是多拼住宅
condo 公寓裡面的一戶 
townhouse 連棟的透天房子，不過院子相對來說非常小或甚至沒有院子

美國的房地產市場基本上是非常透明的，只要輸入地址，你就可以查到這間房子的歷史成交資料、建坪和地坪多大，房子內部的照片等等，跟我們在台灣處處都要透過仲介才能查到些許資料的現象差很多。
在矽谷買房子，大多數的人很重視學區跟附近的環境。屋齡的話，五十、七十年的房子比比皆是，因此屋況的新舊雖然對於大多數的人來說並非不重要，但是大多數的買主（尤其是買single family house的屋主）還是著重在學區的好壞，因為美國的私立學校非常昂貴，每年學費動則三、四萬美金，假設一個家庭有兩個孩子同時上學，學費是很大的負擔。公立學校的入學方式則是以固定社區為限，住在社區內的學生，一律可以進此社區的學校，因此有小孩的家庭，往往會非常注意每個學校的API(Academic PerformanceIndex)，一般說來，優良公立學校往往在較好的住宅區，所以選擇住區很重要，不過好地區的房價也比較高，有些家庭負擔不起，只好選其次。

在台灣買賣房子，大多都是私底下交易，但是在美國買賣房子其實非常efcient，在good market的時候是非常競爭的。每年的一月到五月是小孩換學區的時段，也是房屋市場最繁忙的季節。賣方會找一個周末host open house，通常都是星期六跟星期天的下午一點到四點，歡迎有興趣的買家自由參觀發問，有經驗的賣家會把房屋報告都準備好，譬如有沒有白蟻，屋頂有沒有需要整修，哪裡有漏水，是不是經過天然災害地帶等等，提供給買方參考。在open house 周末隔一到三天，就是賣方收offer的時候了，賣方會根據所有買方提供的資料，譬如：願意用多少錢買，可以在多短的時間內過戶，有沒有在合約上寫任何但書等等條件來選擇最適合的買方。選定買方之後通常又會根據買方貸款的情況，約30天以內房子會過戶完成。

2013年是矽谷房市非常熱絡的一年，除了房價年增率到24.48%，還有下面四個非常特別的現象：

第一：整體而言供少於求。需要買房子的人比賣房子的人多了許多，買氣之所以這麼熱絡，除了房貸低利率政策，高科技族群買房的比例也劇增。2013整體來說，科技公司發展都很不錯，一直大舉徵才（例如G o o g l e 增加10%的員工，Facebook增加5%），有越來越多人才被吸引到矽谷。

第二： 每個房子基本上一定有multiple offers，以2013年來說，平均30個offers算是非常正常的現象。

第三：all cash offers非常多，過去2、3年矽谷房市的買家除了有當地上班的高科技族群，海外買家的數量也是不容小覷，海外買家又以中國的買家佔大多數，他們通常都不貸款，以all cash買房子。

第四：因為整個房地產非常熱絡，許多買家為了要搶到房子，常常會用No Contingencies的合約。也就是說，就算我貸款貸不下來，房子我還是要定了！■

 本文刊載於英語島English Island 2014年1月號
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